Mau Untung dari Bisnis Properti? Pahami Dulu Resiko dan Strateginya

Bisnis Properti

Seperti memulai bisnis lainnya, Anda juga perlu mengetahui seluk beluk bisnis properti sebelum terjun ke dunia properti. Anda harus mengetahui medan yang hendak Anda hadapi termasuk segala kemungkinan yang muncul di masa depan. Semakin banyak ilmu properti yang dikuasai, semakin siap terjun ke dunia bisnis developer properti ini.

Apa Itu Bisnis Properti?

Sebelum melangkah lebih jauh, pahami dulu apa itu bisnis properti. Bisnis ini secara sederhana bisa diartikan sebagai sejenis bisnis atau industri yang bergerak dalam bidang pembangunan. Aktivitas bisnis yang dimaksudkan dalam hal ini berkaitan dengan pemanfaatan gedung, tanah, rumah, apartemen dan aset lainnya sehingga mampu menghasilkan uang atau keuntungan bagi pelaku bisnis.

Sementara itu, yang dimaksud dengan properti bisa berupa tanah milik dan bangunan. Sebagian pelaku bisnis mengartikan properti sebagai hak untuk memiliki dan memanfaatkan sejumlah tanah berikut dengan seluruh potensi di dalamnya sehingga menjadi sebuah aset. Kepemilikan terhadap aset tersebut bersifat bebas, apakah mau disewakan, dijual atau dijadikan suatu proyek sehingga memiliki nilai yang lebih tinggi di pasaran.

Pasar properti itu sendiri bisa dikelompokkan ke dalam tiga golongan menurut Michael C, Thomsett dan Jean Freestone Thomsett. Kelompok yang pertama yakni residential properti atau bangunan yang dijadikan sebagai tempat tinggal. Sebagai contoh seperti perumahan, flat, apartemen dan bangunan multi unit.

Kelompok yang kedua yakni commercial properti atau bangunan yang dirancang untuk tujuan bisnis. Sebagai contoh seperti parkir area dan gedung untuk menyimpan barang. Terakhir ada industrial properti atau properti yang dibangun untuk aktivitas industri seperti bangunan pabrik dan lainnya.

Pelaku Bisnis Properti

Bukan hanya pengertian bisnis properti, Anda juga perlu memahami siapa saja yang terlibat di dalam bisnis ini. Setidaknya ada beberapa pihak yang terlibat dalam dunia properti. Masing-masing pihak memiliki tujuan dan kepentingan berbeda-beda. Beberapa pihak tersebut yakni pengguna properti, developer, investor, agen properti atau broker, bank dan lembaga keuangan, PPAT dan notaris.

  • Pengguna Properti

Pengguna properti yang dimaksudkan di sini adalah organisasi atau orang yang menggunakan properti. Properti yang dipakai oleh pengguna bisa berupa industrial, rumah (residential), ruko, pabrik, kantor dan bangunan lainnya. Tujuan dari penggunaan properti pun bisa beragam mulai dari menempati rumah untuk kepentingan hidup hingga menempati ruko, kantor dan pabrik untuk usaha dan lainnya.

  • Developer Properti

Sebagai pihak yang membangun properti, developer memiliki peran penting dalam penyediaan perumahan, apartemen, kompleks perkantoran, kompleks ruko, mall dan bangunan lainnya yang dibutuhkan oleh calon pengguna properti. Memilih developer perlu mempertimbangkan mengenai reputasi developer mengingat reputasinya menggambarkan kualitas hasil akhir pembangunan oleh developer tersebut.

  • Investor Properti

Pihak investor merupakan orang atau badan yang berinvestasi di bisnis developer properti. Investor atau penanam modal bisa berupa individu, perusahaan, yayasan dana pensiun maupun join venture partnership. Investor mencari dua hal yang diharapkan bisa didapatkan dari properti yakni keuntungan dari cashflow dan capital appreciation.

  • Agen Properti

Agen properti atau sering disebut juga sebagai broker merupakan pihak ketiga yang membantu proses transaksi properti antara penjual dan pembeli. Pihak broker biasanya memiliki informasi yang sangat luas dilengkapi dengan pengalaman memadai sehingga bisa memberikan pertimbangan mengenai properti yang laris dan bagus kepada calon pembeli. Apabila Anda baru pertama kali hendak membeli properti, tak ada salahnya menggunakan jasa agen properti.

  • Bank dan Lembaga Keuangan

Komponen bank dan lembaga keuangan sangat penting dalam bisnis properti. Dalam hal ini terutama untuk pembiayaan properti Anda. Selain mengandalkan uang sendiri, Anda bisa memanfaatkan bank maupun lembaga keuangan untuk mendukung kepemilikan properti tersebut.

  • PPAT atau Notaris

PPAT atau notaris hadir sebagai bagian hukum dalam menangani transaksi kepemilikan properti. Jika komponen lainnya bisa dilakukan sendiri, peran notaris atau PPAT tak bisa digantikan. Dalam transaksi jual beli properti mau tak mau Anda harus menggunakan jasa notaris atau PPAT. Anda bisa menyewa notaris yang sudah Anda percayai atau menggunakan jasa notaris yang disediakan oleh pemerintah.

Alasan Kenapa Bisnis Properti Dianggap Menguntungkan

Apabila pihak-pihak yang terkait dalam bisnis developer properti mampu berjalan sesuai kapasitas masing-masing, maka bisa dipastikan keuntungan akan mengalir dalam jumlah besar. Keuntungan dalam jumlah besar inilah yang membuat banyak orang jatuh hati bahkan ketagihan pada bisnis ini. Lalu, apa saja alasan yang membuat usaha properti ini banyak diminati?

  • Harga Jual Bisa Kembali 100%

Keuntungan yang bisa Anda peroleh dari dunia properti berasal dari cashflow dan capital gain. Keuntungan cashflow merupakan keuntungan yang diperoleh dari investasi yang dilakukan. Keuntungan ini bisa berupa uang sewa maupun penghasilan dari properti tersebut. Sedangkan keuntungan capital gain merupakan keuntungan yang diperoleh dari selisih kenaikan harga properti dengan harga awal ketika properti tersebut baru dibeli.

Potensi kenaikan harga properti sebagai contoh harga rumah bisa mencapai 10%-20% per tahun. Bahkan bisa mencapai 25% di lokasi-lokasi strategis yang memiliki prospek baik seperti di perkotaan atau di tepi jalan raya. Sebagai contoh seperti harga apartemen di kawasan Green Bay Pluit yang mencapai Rp. 300 jutaan pada tahun 2010. Di tahun 2014, harga apartemen tersebut bisa mencapai Rp. 700 jutaan. Hal ini karena prospek lokasi strategis yang membuatnya diminati oleh kalangan pekerja maupun investor.

Uniknya, banyak investor yang lebih memilih untuk berinvestasi di properti jenis apartemen daripada rumah tapak. Unit apartemen lebih mudah dijual, banyak peminat dan bisa disewakan kembali. Sehingga apartemen dinilai lebih menguntungkan terutama untuk investasi jangka pendek.

  • Bertahan Dalam Kondisi Terpuruk Sekalipun

Berbeda dengan bisnis lainnya, meski dalam kondisi terpuruk sekalipun, nilai jual porperty di Indonesia sulit untuk turun. Contohnya seperti saat krisis ekonomi tahun 1997, nilai properti di Indonesia masih lebih tinggi daripada harga pembelian awalnya. Ketika krisis mereda pun nilai jual properti justru lebih melambung lagi. Jadi, meski kondisi ekonomi tengah terpuruk, harga properti selalu mengalami kenaikan melebihi tingkat inflasi.

  • Pasar yang Luas

Bisnis properti memiliki pasar yang menjanjikan. Semakin meningkat jumlah populasi manusia, maka semakin tinggi permintaan tempat tinggal di masa depan. Apalagi mengingat luas tanah tak bertambah dan kian terbatas sehingga harganya terus melonjak. Permintaan properti yang tinggi biasanya terjadi di kawasan perkotaan di mana harga properti terus menerus naik.

  • Cocok Dijadikan Investasi Jangka Panjang

Bagi Anda yang mencari investasi jangka panjang, investasilah di dunia properti. Investasi properti merupakan investasi yang tahan lama bila dibandingkan dengan deposito, emas dan investasi lainnya. Hanya dalam waktu 3-5 tahun saja, nilai investasi properti sudah berkembang dan memberikan capital gain. Menguntungkan bukan?

  • Berpotensi Memberikan Penghasilan Tahunan

Properti yang Anda miliki berpotensi memberikan penghasilan tambahan bila disewakan. Sebagai contoh, jika memiliki tanah atau ruko di lokasi strategis Anda bisa menyewakannya secara tahunan. Nilai sewa pun bisa dinaikkan setiap tahun sehingga Anda bisa memperoleh penghasilan dari sewa tersebut secara rutin.

Resiko Bisnis Konstruksi dan Properti

Keuntungan investasi properti cukup besar namun sepadan dengan resikonya. Seperti bisnis investasi emas atau saham, bisnis konstruksi dan properti juga memiliki beberapa kelemahan. Resiko atau kelemahan dari bisnis ini di antaranya seperti :

  • Membutuhkan Biaya Perawatan

Agar properti selalu memberikan hasil yang meningkat, maka perlu dilakukan perawatan secara berkala sehingga selalu dalam keadaan baik. Mau tak mau Anda harus menyiapkan biaya perawatan untuk perbaikan bangunan, biaya kebersihan dan biaya perawatan lainnya. Apabila properti dalam kondisi bagus, maka nilainya akan meningkat di mata konsumen. Lain halnya bila properti tak dijaga kebersihannya tentu akan terlihat seperti bangunan yang tak diurus sehingga menurunkan daya tariknya di mata konsumen.

  • Butuh Modal Besar

Tak sedikit orang yang mengurungkan niatnya untuk berinvestasi di properti karena bisnis ini membutuhkan modal cukup besar. Sifat dari investasi properti adalah modal yang padat (capital intensive). Jadi, semakin besar modal yang Anda investasikan ke bisnis konstruksi dan properti, maka semakin besar pula peluang keuntungan yang bisa Anda dapatkan dari investasi tersebut.

  • Tingginya Biaya Transaksi

Bila dibandingkan dengan investasi lainnya, investasi properti membutuhkan biaya tambahan berupa biaya transaksi yang cukup tinggi. Biaya transaksi itu termasuk pajak yakni BPHTB yang dikenakan kepada pembeli properti dan pajak PPH yang nantinya dikenakan kepada penjual. Jika Anda hendak membeli properti, jangan lupa untuk menyiapkan biaya tambahan ini.

  • Bencana Alam

Salah satu resiko investasi properti yang tak bisa dihindari adalah bencana alam. Bencana alam seperti tanah longsor, banjir, gempa, angin topan dan tsunami bisa menghancurkan properti yang Anda bangun. Anda bisa meminimalkan kerugian akibat bencana alam dengan mengasuransikan properti sehingga lebih terlindungi dan biaya perbaikan bisa tercover oleh asuransi.

  • Nilai Bangunan Menyusut

Meski banyak yang menyatakan bisnis konstruksi dan properti nilainya selalu naik, ternyata nilai bangunannya bisa menyusut. Apabila Anda hanya memiliki tanah saja, maka nilainya akan selalu naik atau stabil dalam jangka waktu lama. Namun, bila di atas tanah tersebut didirikan bangunan, maka nilai bangunan tersebut bisa menyusut setelah 20 sampai 40 tahun. Nilai bangunan bisa berubah tergantung pada konstruksi dan kualitas bangunan tersebut. Apabila kondisinya selalu terawat, maka nilai penyusutannya tak begitu drastis.

  • Proses Pembelian yang Lama

Proses transaksi dalam pembelian properti bisa memakan waktu cukup lama, bisa sekitar beberapa minggu, bulan bahkan beberapa tahun. Hal ini karena sifat properti yang tidak likuid serta banyaknya dokumen yang harus diurus ketika membeli properti. Demi menghemat waktu dalam pemilihan properti, Anda bisa menerapkan trik formula 100:3:1. Caranya yakni dengan mencari 100 properti kemudian pilih 3 properti terbaik untuk mendapatkan 1 properti yang paling Anda sukai.

Setelah Anda mengetahui resiko maupun keuntungan bisnis properti, kini saatnya untuk mempersiapkan diri untuk terjun ke dunia properti. Strategi apa yang harus disiapkan untuk bisa bertahan dan mendapatkan keuntungan di persaingan bisnis ini?

Strategi Melakukan Investasi Properti yang Cerdas

Bisnis investasi properti tak semudah yang dibayangkan. Hasil maksimal bisa Anda peroleh apabila menerapkan strategi yang tepat. Berikut ini beberapa strategi yang bisa Anda terapkan demi mendapatkan keuntungan yang berlimpah.

  • Mencari Developer yang Terpercaya

Strategi pertama agar bisa menggaet keuntungan maksimal dari bisnis properti yakni dengan mencari developer atau pengembang yang baik dan terpercaya. Tengok trakc-record developer terlebih dahulu dan kualitas yang mereka miliki. Pastikan developer yang Anda pilih memiliki sumber daya manusia berkualitas, memiliki margin error sangat rendah serta sudah berpengalaman dalam menangani proyek besar. Bila Anda masih awam dengan bisnis konstruksi dan bangunan, lebih baik memilih developer yang sudah berpengalaman. Hal ini karena memilih developer baru bisa cukup beresiko.

  • Lokasi Strategis

Dalam dunia properti, lokasi memegang peranan penting. Sebagai contoh, apabila Anda memilih properti hunian, maka pilihlah hunian rumah milik end user. Hal ini karena mayoritas pembeli end user umumnya akan mengajak teman atau keluarga untuk membeli rumah berdekatan di lokasi yang sama dan tinggal di hunian yang sama dalam jangka waktu lama. Jadi, cukup menguntungkan apabila pembeli end user bisa mengajak orang lain untuk tinggal di perumahan yang sama layaknya promosi gratis dari mulut ke mulut.

Lokasi strategis untuk pembangunan perumahan biasanya tak jauh dari pusat kota serta memiliki akses transportasi maupun jalan yang baik. Selain itu, perumahan yang dekat dengan pusat pendidikan, kantor pemerintahan serta pusat perbelanjaan juga berpeluang potensial untuk dibangun perumahan. Itu sebabnya harga properti di kawasan tersebut cukup mahal.

  • Melihat Contoh Rumah

Umumnya developer menawarkan paket rumah yang belum dibangun dan sudah dibangun. Apabila Anda tertarik pada properti yang belum dibangun, cermati terlebih dahulu contoh rumah atau setidaknya miniatur rumah terlebih dahulu. Cermati apakah contoh rumah yang ditunjukkan sesuai dengan keinginan Anda atau sesuai dengan yang tertera di brosur.

Apabila Anda berperan sebagai pemilik properti, gunakan contoh rumah sebagai sarana promosi. Pastikan rumah memiliki desain kontemporer yang sedang diminati. Biasanya ketika menunjukkan contoh rumah ke klien, klien akan memberikan komentar, kritik atau permintaan tambahan sehingga Anda harus mempersiapkan diri untuk menghadapinya.

  • Fasilitas Memadai

Ketika berencana untuk berinvestasi di hunian perumahan, cermati fasilitas yang disediakan. Setiap orang pasti lebih memilih tinggal di perumahan berfasilitas lengkap meskipun harganya lebih mahal. Oleh karena itu pastikan perumahan menawarkan fasilitas pusat perbelanjaan, pendidikan, akses transportasi yang mudah, tempat ibadah dan lainnya.

  • Mengamati Harga Properti

Salah satu tujuan terjun ke dunia properti yakni untuk mendapatkan keuntungan. Apabila Anda berperan sebagai penjual, sebaiknya tawarkan harga yang masuk akal sesuai dengan fasilitas yang ditawarkan serta lokasi properti. Karena harga properti merupakan hal yang sensitif bagi calon pembeli, Anda juga perlu menyesuaikan dengan perkembangan harga properti di pasaran sehingga perbedaannya tak terlalu mencolok.

  • Strategi Cadangan

Selain strategi di atas, Anda juga perlu mempersiapkan diri apabila investasi properti yang Anda pilih mengalami kerugian. Caranya dengan mempersiapkan strategi cadangan yakni mengalokasikan dana untuk berinvestasi properti di lebih dari satu tempat. Dengan membeli properti di beberapa lokasi, Anda bisa mendapatkan keuntungan berlipat ganda. Jadi, jika properti yang satu mengalami kerusakan atau terjadi hal-hal yang tak diinginkan, maka Anda masih bisa mendapatkan penghasilan dari properti lainnya.

Dengan mengetahui resiko dan strategi yang bisa diterapkan dalam bisnis properti, diharapkan Anda bisa lebih siap ketika memilih produk investasi. Jadi, jika Anda mengalami hambatan ketika hendak berinvestasi properti, Anda sudah memiliki rencana cadangan untuk mengcover potensi kerugian yang akan dialami. Bagaimana, siap berinvestasi di properti?

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *